Im Segment der Neubauten sind die Verkäufe im 3. Quartal 2022 im Vergleich zum 3. Quartal 2021 um 36,4 Prozent[1] zurückgegangen. Die Chambre des Métiers und die Fédération des Artisans befürchten für 2023 einen Rückgang von neu gebauten Wohnungen um 1.500 Einheiten[2] von bisher 3.800 auf 2.300. Die Pandemie, der russische Angriffskrieg in der Ukraine, die hohe Inflation und steigende Zinsen sind einige Gründe, die diesen aktuellen Investitions- und Transaktionsrückgang auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt verursacht haben.
In diesem Zusammenhang fordern wir die Regierung auf, ein kurzfristiges Maßnahmenpaket zur Ankurbelung öffentlicher und privater Investitionen zu beschließen:
- Schaffung eines Krisenfonds in Höhe von mindestens einer Milliarde Euro zum Kauf von Wohnungen auf dem privaten Markt.
Angesichts des aktuellen Investitionsrückgangs auf dem privaten Wohnungsmarkt fordern wir, dass der Staat antizyklisch investiert und bis zu 1.500 Wohnungen erwirbt. Diese Investition käme nicht nur den Handwerkerbetrieben entgegen sondern wäre auch im Sinne einer nachhaltigen Wohnungsbaupolitik nach Wiener Vorbild, bei der die öffentliche Hand einen Teil des Wohnungsmarktes besitzt bzw. verwaltet und somit Einfluss auf die Verkaufs- und Mietpreise erhält. Die Speisung dieses Fonds könnte z. B. durch Investitionen des Fonds de Compensation erfolgen.
Beim Kauf dieser Wohnungen ist es wichtig, dass die öffentlichen Gelder nicht in Form von Profiten an Investoren ausgeschüttet werden, sondern dass der Kauf zum Einstandspreis („prix de revient“) erfolgt. Dieser Mechanismus wurde bereits mit dem Pacte Logement 2.0 eingeführt. Um zu verhindern, dass der Staat zur Grundstückspreissteigerung beiträgt, soll diese Maßnahme zeitlich befristet und an strenge Bedingungen gebunden sein.
- Stopp des aktuellen Entwurfs zum sogenannten Mietgesetz.
Der aktuelle Entwurf zum Mietgesetz sieht weitere Einschränkungen im Zusammenhang mit bestehenden und potenziellen Mietpreisen für Vermieter vor.
Die Einführung von Preisdeckeln in der freien Marktwirtschaft führt ggf. zu kurzfristigen Preissenkungen, löst jedoch das grundsätzliche Problem von Angebot und Nachfrage nicht. Dieser Preisdeckel wird vielmehr die Wohnungsbaukrise mittel- bis langfristig durch stagnierende bzw. reduzierte Investitionen von verunsicherten Privatinvestoren – die fast den gesamten Wohnungsbaumarkt in Luxemburg ausmachen – weiter verschärfen. Mietern und vor allem Wohnungssuchenden würde diese Maßnahme demnach schaden.
- Erhöhung der Obergrenze des vergünstigten Steuersatzes von 3% bezogen auf den Steuervorteil („taux super-réduit“) von 50.000 Euro auf 125.000 Euro beim Kauf des Eigenheims und einer weiteren Mietwohnung sowie einer Verdreifachung des sogenannten „Bëllegen Akt“ von 20.000 Euro auf 60.000 Euro beim Kauf des Eigenheims.
Durch die bereits erwähnten stark gestiegenen Zinsen auf Immobilienkredite sowie der konstant steigenden Wohnungspreise haben es vor allem junge Menschen immer schwerer, sich eine Eigentumswohnung zu leisten.
Diese Maßnahmen sollen die Steuerlast mindern sowie die notariellen Registrierungs- und Überschreibungsgebühren (6% bzw. 1%) für Käufer abfedern. Ziel dieser Maßnahme ist es, den Immobilienmarkt vor allem für junge Menschen wieder zugänglich zu machen und diesen gleichzeitig wieder anzukurbeln.
- Verdoppelung der Obergrenze der steuerlich absetzbaren Schuldzinsen und Erhöhung des steuerlich absetzbaren Maximalbetrags bei Restschuldversicherungen.
Durch die hohen Immobilienpreise und den daraus folgenden langen Kreditlaufzeiten (Kredite auf 30 Jahre sind inzwischen die Norm), verlangen Banken grundsätzlich Restschuldversicherungen, um sich gegen einen eventuellen Zahlungsausfall abzusichern. Auch wenn die zu zahlenden Prämien bei jungen Menschen niedriger ausfallen, fließen diese in die Berechnung des Kredits und des Eigenkapitals ein und erhöhen somit die Ausgaben. Die Versicherungsprämie kann steuerlich abgesetzt werden, sofern man sie als „prime unique“, also auf einen Schlag anstatt monatlich, bezahlt.
Durch die vorgeschlagene Maßnahme soll der durch die steigenden Zinsen entstehende finanzielle Druck auf Wohnungskäufer reduziert werden.
- Substanzielle Erhöhung der Staatsgarantie bei Immobilienkrediten, um sie an die heutigen Marktpreise anzupassen.
Diese an Bedingungen gebundene Staatsgarantie bei Immobilienkrediten erleichtert es vor allem jungen Menschen mit geringem Kapital, einen Kredit bei der Bank zu erhalten. Allerdings entspricht der vor Jahren festgelegte Maximalbetrag dieser Garantie mit rund 150.000 Euro nicht mehr der heutigen Preisrealität.
[1] https://www.wort.lu/de/business/auf-dem-immobilienmarkt-wird-deutlich-weniger-verkauft-63a57a3fde135b923636ede6
[2] https://www.wort.lu/de/business/handwerk-befuerchtet-verschaerfung-der-krise-auf-dem-wohnungsmarkt-63a18838de135b9236b57648